Questions fréquentes

Oui si votre bail a été signé, renouvelé ou reconduit dans un territoire encadré pendant la période d'application : le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré au m² multiplié par la surface habitable (art. 140 III A de la loi ELAN). Seul un complément de loyer régulier, mentionné au bail et justifié par des caractéristiques exceptionnelles, peut s'y ajouter.

Lien vers cette question

Relevez sur l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature de votre bail le loyer de référence majoré correspondant à votre secteur, au nombre de pièces, à l'époque de construction et au type de location (nu ou meublé), puis multipliez-le par la surface habitable indiquée au bail. Le résultat est le loyer mensuel maximal hors charges. Les simulateurs officiels (DRIHL, paris.fr, préfectures) font ce calcul.

Lien vers cette question

Trois ans : c'est la prescription des actions nées du bail (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), comptée en pratique à partir de la signature du bail. Pour contester un complément de loyer inscrit au bail, le délai n'est que de trois mois à compter de la signature, par saisine de la commission départementale de conciliation. Le texte en discussion au Parlement ramènerait le premier délai à un an : n'attendez pas.

Lien vers cette question

Oui. L'action en diminution de loyer permet d'obtenir la fixation du loyer au plafond et la restitution du trop-perçu depuis le début du bail, dans la limite des trois ans de prescription. Les juges limitent en général la restitution aux termes des trois années précédant la demande : chaque mois d'attente peut faire perdre un mois de remboursement.

Lien vers cette question

Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est la première étape recommandée : une lettre recommandée AR demandant la mise en conformité et le remboursement, avec un délai de réponse d'un mois, règle souvent le litige et prouve votre démarche amiable devant la commission de conciliation et le juge. Si votre bail est géré par une agence, adressez-lui la lettre, avec copie au propriétaire si vous connaissez son adresse.

Lien vers cette question

Une instance gratuite, composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires, que l'on saisit par lettre recommandée ou formulaire en joignant le bail et les pièces du litige. Elle convoque les parties et rend un document de conciliation ou un avis dans les deux mois. Elle est compétente pour les litiges sur le dépassement du plafond et obligatoire avant le juge pour contester un complément de loyer.

Lien vers cette question

Outre la baisse du loyer et la restitution ordonnées par le juge, le préfet (ou la Ville de Paris, par délégation) peut le mettre en demeure de régulariser et de rembourser sous deux mois, puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société (art. 140 VII de la loi ELAN ; décret n° 2019-437 du 13 mai 2019).

Lien vers cette question

Non. Vous devez continuer à payer le loyer prévu au bail jusqu'à un accord écrit, un document de conciliation ou une décision du juge ; une retenue unilatérale vous exposerait à une procédure pour impayés. Seul le juge peut autoriser une consignation.

Lien vers cette question

Le congé n'est possible qu'au terme du bail, pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois (trois mois en meublé) ; un congé de représailles sans motif valable peut être contesté devant le juge. Votre demande de mise en conformité ne constitue pas un motif de congé.

Lien vers cette question

Il ne l'est que si le loyer de base atteint exactement le loyer de référence majoré, si le bail indique son montant et les caractéristiques qui le justifient (vue exceptionnelle, terrasse, prestations rares non prises en compte dans le loyer de référence) et si le logement ne présente aucune des caractéristiques interdites pour les baux signés depuis le 18 août 2022 : sanitaires sur le palier, humidité, classe F ou G, fenêtres non étanches, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, problèmes d'évacuation récents, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié.

Lien vers cette question

Votre loyer actuel ne change pas : le contrat continue aux mêmes conditions et seule la révision annuelle selon l'IRL reste possible. Un dépassement constaté à la signature d'un bail couvert par le dispositif reste en principe réclamable pendant trois ans, mais la question n'a pas encore été tranchée par les tribunaux. Le Parlement examine une prolongation jusqu'en novembre 2028 ; la décision de l'Assemblée nationale est attendue le 18 novembre 2026.

Lien vers cette question

Oui. Les meublés ont un loyer de référence majoré propre, plus élevé que celui des locations nues (art. 140 IV). Le bail mobilité est également soumis au plafond ; en revanche la commission de conciliation n'est pas compétente pour ce type de bail et le délai de trois mois pour contester le complément ne s'y applique pas. Les meublés de tourisme, les sous-locations, les logements HLM, les logements de la loi de 1948 et les logements conventionnés Anah ne sont pas concernés.

Lien vers cette question

Le plafonnement du loyer s'applique dans les territoires délimités par décret à la demande des collectivités : Paris (décret n° 2019-315 du 12 avril 2019), Lille-Hellemmes-Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et 24 communes du Pays basque. Il concerne les baux d'habitation (résidence principale) soumis à la loi du 6 juillet 1989, nus ou meublés, y compris le bail mobilité, signés, renouvelés ou tacitement reconduits pendant la période d'application (à Paris : baux signés depuis le 1er juillet 2019 et jusqu'au 24 novembre 2026). Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location ; c'est l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail qui compte (à Paris, arrêté du 12 juin 2026 applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026).

• Art. 140 I et II, loi n° 2018-1021
• Service-public – Encadrement des loyers (vérifié le 1er novembre 2026)
• ANIL – analyse juridique n° 2019-03 (liste des décrets de périmètre)

Le loyer de référence est le loyer médian observé par l'observatoire local des loyers ; le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 % et le loyer de référence minoré inférieur de 30 % (art. 140 II). Ces montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, hors charges. Le loyer de base (hors charges, hors complément de loyer) fixé dans le bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable du logement (art. 140 III A). Pour les meublés, un loyer de référence spécifique est fixé par application d'une majoration unitaire par m² (art. 140 IV ; art. 3 de l'arrêté parisien). En colocation, la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier.

• Art. 140 II, III A et IV, loi n° 2018-1021
• Arrêté IDF-2026-06-12-00003 (Paris), art. 1 à 3

Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement (art. 140 V). S'ils manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les porter au bail dans le mois suivant la prise d'effet du contrat ; le bailleur a un mois pour répondre ; à défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire dispose de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir le juge afin de faire fixer le loyer. L'absence de mention ne fait pas disparaître le plafond : le dépassement reste contestable par l'action en diminution de droit commun.

• Art. 140 V, loi n° 2018-1021
• Service-public – Encadrement des loyers

Un complément de loyer ne peut être ajouté au loyer de base que si celui-ci est égal au loyer de référence majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui n'ont pas été prises en compte dans le loyer de référence, qui sont déterminantes par comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur, et qui ne sont pas déjà récupérées au titre des charges (art. 140 III B ; décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, art. 3). Le montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail. Depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (art. 13), pour les baux conclus à compter du 18 août 2022, aucun complément n'est possible si le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier ; signes d'humidité sur certains murs ; classe énergétique F ou G ; fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation) ; vis-à-vis à moins de dix mètres ; infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ; problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ; installation électrique dégradée ; mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui conteste le complément doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail (sauf bail mobilité) ; c'est au bailleur de prouver que le complément est justifié ; faute d'accord, le locataire a trois mois après l'avis de la commission pour saisir le juge, et le loyer fixé s'applique rétroactivement à la prise d'effet du bail.

• Art. 140 III B, loi n° 2018-1021
• Décret n° 2015-650, art. 3 (version du 15 mai 2019)
• Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (pouvoir d'achat), art. 13

Sont exclus du dispositif : les logements des organismes HLM et des SEM agréées faisant l'objet d'une convention APL (art. 140 I) ; les logements loués en résidence avec services relevant de l'article 261 D du code général des impôts (art. 140 IV) ; et, parce qu'ils échappent au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 ou relèvent d'un loyer conventionné, les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, les logements conventionnés avec l'Anah, les logements-foyers, les logements de fonction, les locations aux travailleurs saisonniers, les meublés de tourisme et les sous-locations. Restent soumis au plafond : les locations nues, les meublés (avec loyer de référence majoré spécifique) et les baux mobilité (le complément de loyer y est régi par une règle particulière et la commission de conciliation n'est pas compétente pour ces baux).

• Art. 140 I et IV, loi n° 2018-1021
• Service-public – Encadrement des loyers (logements concernés)
• ANIL – analyse juridique n° 2019-03 (exclusions)

Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré à la date de signature, le locataire peut exercer une action en diminution de loyer (art. 140 III A) : il demande que le loyer soit ramené au plafond et que les sommes versées au-delà lui soient restituées. La commission départementale de conciliation (art. 20 de la loi du 6 juillet 1989) est compétente ; sa saisine est gratuite et service-public la présente comme un préalable obligatoire avant le juge pour les litiges d'encadrement à la remise en location ; le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Le délai pour agir est celui de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits, ce que la Ville de Paris et service-public traduisent par « trois ans à compter de la signature du bail ». La restitution porte sur le trop-perçu depuis le début du bail dans la limite de la prescription : selon les décisions du tribunal judiciaire de Paris rapportées en 2026, seuls les termes des trois années précédant la demande sont restituables, chaque mois écoulé sans action faisant sortir le mois le plus ancien ; il est donc dans l'intérêt du locataire d'agir vite et de formaliser sa réclamation par écrit.

• Art. 140 III A, loi n° 2018-1021
• Art. 7-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale)
• Service-public – Commission départementale de conciliation
• Ville de Paris – Encadrement des loyers (page mise à jour le 19 janvier 2026)

Lors du renouvellement, le locataire peut demander une diminution si le loyer (hors complément) dépasse le loyer de référence majoré, et le bailleur ne peut proposer une réévaluation que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sans pouvoir dépasser celui-ci et jamais pour un logement classé F ou G (art. 140 VI). La proposition doit être notifiée au moins six mois avant le terme par le bailleur et au moins cinq mois avant le terme par le locataire ; en cas de désaccord, la commission de conciliation est saisie au plus tard quatre mois avant le terme, puis le juge avant la fin du bail, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures. En cours de bail, seule la révision annuelle selon l'IRL est possible (art. 17-1 de la loi de 1989), et elle est exclue pour les logements F ou G.

• Art. 140 VI, loi n° 2018-1021
• Art. 17-2, loi n° 89-462 (régime de droit commun du renouvellement)

Lorsque le préfet – ou l'autorité délégataire : la Ville de Paris, un président d'EPCI ou d'établissement public territorial, les métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence – constate qu'un bail ne respecte pas le plafond, il met le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus ; la mise en demeure rappelle le manquement, indique le montant maximal de la sanction encourue et ouvre un délai d'un mois pour présenter des observations ; le bailleur doit transmettre une copie du bail corrigé et les justificatifs de remboursement (art. 140 VII ; décret n° 2019-437 du 13 mai 2019, art. 1). Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende proportionnée à la gravité du manquement, au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, après un nouveau délai d'un mois d'observations ; le titre de perception doit être émis dans les deux ans suivant la mise en demeure. L'amende est sans préjudice de l'action en diminution du locataire. Le locataire déclenche cette procédure par un signalement : à Paris via le téléservice paris.fr (compte Mon Paris), ailleurs auprès de la préfecture du département.

• Art. 140 VII, loi n° 2018-1021
• Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 (mise en demeure et recouvrement des amendes)
• Ville de Paris – signalement d'un dépassement

Le texte adopté par le Sénat le 21 octobre 2026, s'il est voté conforme par l'Assemblée nationale le 18 novembre 2026 puis promulgué, prolongerait l'expérimentation jusqu'en novembre 2028 sans nouveau territoire, permettrait aux collectivités d'en sortir, ramènerait la prescription de l'action en diminution à un an (avec suspension du délai par la saisine de la commission de conciliation), porterait à un an le délai de contestation du complément de loyer, étendrait la délégation du pouvoir de sanction à tous les maires (produit des amendes reversé à la collectivité) et imposerait aux bailleurs de déclarer chaque année le loyer et le complément de loyer à l'administration fiscale à compter du 1er janvier 2027. Les montants des amendes resteraient inchangés. Tant que la loi n'est pas promulguée, ce sont les règles ci-dessus qui s'appliquent.

• Sénat – texte adopté n° 14 (21 octobre 2026)
• Dossier législatif AN (2e lecture, n° 3393)